Viisas taloyhtiö ennakoi

Taloteknisten korjaushankkeiden laiminlyönti ei kannata, sillä kiinteistö kostaa aina huonon ylläpidon.

Valitettavan usein taloyhtiössä havahdutaan kiinteistön kuntoon vain silloin, kun jokin menee rikki. Ennakoimalla ja kiinteistön kuntoa seuraamalla taloyhtiö voi säästää niin osakkaiden rahoja kuin hermojakin.

Kiinteistöt ovat yksilöitä. Siksi ei kannata tuudittautua siihen, että jos samaan aikaan rakennettu naapuritaloyhtiö ei ole vielä aloittanut putkiremonttia, niin ei meidänkään tarvitse. Naapurissahan on voitu jo vuosia sitten tehdä kuntoarvio ja aloittaa varautuminen korjaushankkeeseen.

Kiinteistön kunnon seuraamisen ohella hallitusten on hyvä miettiä, miten väistämättä eteen tulevat korjaushankkeet rahoitetaan ja kustannukset jaksotetaan. Budjetoinnin pohjana toimii kuntoarvio.

– Monessa taloyhtiössä korjaushankkeen rahoitus on haasteellista ja pientä vastiketta pidetään valitettavan usein osakkaiden keskuudessa hyvänä asiana. Varjopuolena on tällaisissa yhtiöissä se, että remontteja jätetään säästösyistä tekemättä ja korjausvelkaa kertyy, huomauttaa asumisrakentamisen palveluiden yksikön päällikkö Jari Heikkilä Suomen Talokeskus Oy:stä.

– Pitämällä huolta kiinteistön kunnosta osakkaat myös huolehtivat kiinteistön arvonnoususta, toteaa kunnossapito yksikön LVI-tekniikan konsultti Tapio Korkala Suomen Talokeskus Oy:stä.

– Kiinteistön kunnossapidon tulee olla ennakoivaa, eikä ”tulipalojen sammuttelua”. Kiinteistö kostaa aina huonon ylläpidon esimerkiksi vesivuodoilla, Korkala jatkaa.

Kuntoarvio kannattaa tehdä

Hyvän kuvan kiinteistön kunnosta antaa kuntoarvio. Remonttitarpeiden ajankohtaisuutta voi karkeasti arvioida myös ns. teknisten käyttöikien perusteella, mutta näitä ei kannata orjallisesti tuijottaa.

– Esimerkiksi lämmönjakolaitteiston elinkaareksi on arvioitu noin 20 vuotta, mutta laitteistoon voidaan jo aiemminkin joutua vaihtamaan osia. Taloyhtiön kannattaakin alkaa suunnitella hyvissä ajoin laitteiston vaihtamista eikä vasta silloin, kun 20 vuotta on täynnä, Korkala muistuttaa.

Pahimmassa tapauksessa käy niin, että laitteisto rikkoontuu talvipakkasilla ja lämmönjakelu katkeaa. Laitteiston uusimista hankaloittaa tässä tapauksessa se, että suunnitelmaa ja urakkakilpailutusta ei luonnollisestikaan ole tehty.

Kuntoarvio on pohjana, kun hallitus miettii PTS:ää eli pitkän tähtäimen suunnitelmaa eri korjaushankkeille.

– Kuntoarvio on hyvä ohjenuora, kun mietitään, miten tästä eteenpäin ja kuinka turvata kiinteistön arvonnousu, Heikkilä toteaa.

Hankesuunnitteluun panostettava

Kun korjaushanke on edessä lähivuosina, on hyvä selvittää hankesuunnitelman avulla, mitä eri toteutustapavaihtoehtoja on olemassa.

– Lopullisen päätöksen siitä, millä saneerausvaihtoehdolla hanke toteutetaan, tekee taloyhtiö. Suunnittelija ei tätä päätöstä tee, Heikkilä muistuttaa.

– Hankesuunnittelun yhteydessä on hyvä ottaa huomioon myös energiansäästömahdollisuudet sekä tulevaisuudessa lisääntyvät sähköautojen latauspisteet, Korkala sanoo.

– Energiaa säästävät ratkaisut kannattaa selvittää etukäteen ja laskea myös investointikustannukset, Heikkilä huomauttaa.

Taloyhtiön tulee huomioida hankesuunnittelussa myös tulevaisuuden tarpeet, kuten esimerkiksi nopeat kuituyhteydet ja jo mainitut sähköauton latauspisteet.

Isot ja pienetkin hankkeet pitää suunnitella

Talokeskuksessa törmätään monesti siihen, että asiakkaat eivät aina täysin ymmärrä suunnittelun tärkeyttä.

– Usein pitää selittää hallituksille, miksi he eivät voi tilata esimerkiksi lämmönjakolaitteiston uusimista suoraan ilman suunnitelmia. Meitä kuitenkin velvoittavat erilaiset määräykset ja niiden mukaan pitää toimia. Lisäksi hanke tarvitsee aina valvojan, jollaiseksi kaukolämpösuunnittelija sopii mainiosti, Korkala toteaa.

– Suunnittelu on aina yksilöllistä, vaikka kyseessä olisi ryhmäkorjaushanke, Heikkilä huomauttaa.

Isommissa hankkeissa taloyhtiön on järkevää hankkia isännöitsijän ja hallituksen avuksi pätevä projektipäällikkö.

– Projektipäällikkö huolehtii siitä, että suunnittelijat ja tekijät ovat päteviä ja että projekti etenee, Heikkilä kertoo.

– Projektipäällikkö on isännöitsijän ja hallituksen tuki, Korkala jatkaa.

Valvonnan tärkeyttä ei aina ymmärretä

Suunnittelun ohella taloyhtiöissä ei myöskään aina ymmärretä valvonnan tärkeyttä. Isommassa saneeraushankkeessa valvojiksi tarvitaan usean alan ammattilaisia. Linjasaneerauksessa tulee eteen esimerkiksi palokatkotöitä, joihin tarvitaan rakennusteknistä valvontaa.

– Valvonnan pitää olla oikeanlaista ja suunnittelualakohtaista. Harva valvoja hallitsee koko taloteknisen valvonnan sekä huolehtii niiden huolellisesta dokumentoinnista, Heikkilä muistuttaa.

– Yksi henkilö ei riitä yksin valvomaan isojen korjaushankkeiden valvontaa, Korkala jatkaa.

– Esimerkiksi puutteellisesta dokumentaatiosta voi tulla myöhemmin ongelmia esimerkiksi kaksivuotis- ja kymmenvuotistarkastuksissa, Heikkilä muistuttaa lopuksi.

Kun taloyhtiö toteuttaa korjaushankkeet ennakoiden, hyvin suunniteltuna ja toteutettuina, se turvaa kiinteistön arvon säilymisen, eikä kiinteistö pääse aiheuttamaan ylimääräistä harmia.