Lain käyttäminen on aina myös soveltamista ja tulkintaa, jossa ensiarvoisena apuna on ajantasainen lakikommentaari. Asunto-osakeyhtiölakiin on tullut paljon muutoksia, ja siksi perinteinen Asunto-osakeyhtiölaki – Kommentaari on päivitetty. Kommentaarissa avataan asioita myös oikeustapauksien kautta.
Asunto-osakeyhtiölaki koskettaa hyvin suurta osaa suomalaisista. Taloyhtiöiden hallinto on pääosin maallikoiden käsissä. Edes ammatti-isännöitsijä ei pysty muistamaan kaikkia lakiasioita eikä hänen tarvitsekaan. Apunaan taloyhtiön hallituksen jäsenet ja isännöitsijät voivat käyttää Asunto-osakeyhtiölaki – Kommentaaria (Kiinteistöalan Kustannus Oy), josta löytyy vastaus useimpiin kysymyksiin. Aina kun ei ole mahdollista kysyä neuvoa juristilta.
Asunto-osakeyhtiölaki – Kommentaaria ovat olleet kirjoittamassa alan parhaat asiantuntijat Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:stä. Kommentaarista ilmestyy kesäkuussa uudistettu painos.
– Lainsäätämisvaiheessa pyritään tietysti aina siihen, että laki olisi mahdollisimman helppolukuinen ja selkeä. Vaikka kieltä onkin hiottu helppotajuisemmaksi, käytäntö on osoittanut, että vielä on jäänyt selitettävää. Lisäksi uutta oikeuskäytäntöä kertyy koko ajan lisää, Kommentaareille on siis edelleen tarvetta, kertoo asianajaja, varatuomari Aki Rosén.
Kommentaari on suunnattu ammattilaisille; isännöitsijät ja juristit käyttävät sitä työssään. Riviosakkaille teos voi olla raskas luettava, mutta moni hallituksen puheenjohtaja käyttää Kommentaaria tietolähteenään. Myös tuomioistuinlaitokset käyttävät teosta apunaan.
Isännöitsijöiden oiva työkalu
Isännöitsijöillä kommentaari olisi hyvä olla mukana taloyhtiön kokouksissa, sillä kinkkisessä paikassa tiedon kaivaminen on helppoa eikä yhtiökokousta esimerkiksi tarvitse keskeyttää tiedon etsimisen ajaksi.
– Ei ole tarkoituskaan, että isännöitsijä osaa kaiken ulkoa. Kommentaari on kuin tietosanakirja, se on isännöitsijän hakuopus, toteaa asianajaja Marina Furuhjelm.
– Yhtiökokouksissa saatetaan kysyä jotain täsmäjuttua, esimerkiksi miten kokouskutsu kirjoitetaan. Tieto löytyy helposti kommentaarista, sanoo asianajaja, varatuomari, OTL Petteri Kuhanen.
Osakkaat esittävät usein vaikeitakin kysymyksiä isännöitsijälle. Kirja antaa tuen myös tilanteisiin, joissa isännöitsijä jo lähtökohtaisesti tietää ratkaisun, mutta siihen halutaan vielä varmistus.
Ei ole tarkoituskaan, että isännöitsijä osaa kaiken ulkoa.
Lakimuutokset otettu huomioon
Pääsyy siihen, että uusittu painos ilmestyy nyt, ovat lakimuutokset, erityisesti sähköiseen osakehuoneistorekisteriin siirtyminen ja purkava lisärakentaminen.
– Myös oikeuskäytäntöä on tullut lisää ja jopa kannanottoja on muuttunut edellisen painoksen jälkeen. Tulkintoja on tullut paljon lisää, Furuhjelm huomauttaa.
– Purkava lisärakentaminen koskee vain murto-osaa taloyhtiöistä, mutta huoneistotietojärjestelmä koskettaa kaikkia taloyhtiöitä. Huoneistotietojärjestelmästä kirjoittaessamme löysimme laista virheitä, jotka ehdittiin osittain korjata ennen lain hyväksyntää. Myös lakia valmistelleelle työryhmälle oli hyötyä Kommentaarin kirjoittamisesta, Furuhjelm naurahtaa.
Paljon tulkintoja
Tulkintatilanteita avataan laajasti Kommentaarissa.
– Osa on perinnetulkintoja vanhojen asunto-osakeyhtiölakien ajoilta; vertasimme, onko jotain muuttunut vuosien saatossa. Uusia tulkintatilanteitakin on, kuten esimerkiksi säännökset hissien jälkiasennuksesta, missä lainsäätäjä ei ollut alun perin tullut ajatelleeksi, että voi syntyä tulkintatilanteita, jos hissi esimerkiksi pysähtyy puolikerrokseen tai kiinteistössä on eri määrä kerroksia eri puolella rakennusta, Kuhanen toteaa.
– Uusia tulkintoja on paljon, samoin kommentteja ja oikeuskäytäntöjä. Kun halutaan tietää, mikä on tulkintalinja, se on kätevä tarkistaa Kommentaarista, Furuhjelm jatkaa.
– Huoneistotietojärjestelmästä ja purkavasta lisärakentamisesta ei tosin ole soveltamiskäytäntöjä tai oikeuden ratkaisuja, ne ovat vielä niin uusia, Rosén huomauttaa.
Kommentaarissa on huomioitu kaikki hovioikeuksien ja korkeimman oikeuden ratkaisut edellisen painoksen ilmestymisen jälkeen.
– Uusia tapauksia on paljon. Lisäarvona on myös se, että Kommentaarissa on sellaista uusinta oikeuskäytäntöä, mitä ei löydy julkisista lähteistä, kertoo asianajaja Ari Kanerva.
– Korkeimmalta oikeudelta on tullut viime vuosina muutama sellainen päätös, mitä on jouduttu paljon miettimään, mitä ne oikeasti tarkoittavat käytännössä, Furuhjelm jatkaa.
Kommentaarissa on sellaista uusinta oikeuskäytäntöä, mitä ei löydy julkisista lähteistä.
Oikeuslaitokset usein samaa mieltä käytännöistä
Suurin osa oikeuslaitoksista on ollut pääsääntöisesti samaa mieltä tulkintakäytännöistä Kommentaarin kirjoittajien kanssa. Silti yllättäviäkin ratkaisuja on tullut.
– Osa sisällöstä on meidän omia mielipiteitämme, se pitää muistaa. Kirjassa on lakiteksti sekä sen jälkeen yleensä perusteluteksti ja omat mielipiteemme. Kaikista asioista ei tarvitse olla samaa mieltä. Kommentaarissa on joitakin kannanottoja, jotka poikkeavat muiden kirjoittajien kirjoista, Furuhjelm muistuttaa.
– Oikeustiede on tulkintatiedettä, viimekädessä vastaus saadaan tuomioistuimessa, Rosén huomauttaa.
– Isännöitsijät kyselevät meiltä paljon kunnossapito- ja muutostöistä sekä lunastustilanteista, ja kun samankaltaiset kysymykset toistuvat tarpeeksi usein, otamme niihin teoksessamme kantaa. Aika paljon meille tulee esimerkiksi lunastukseen liittyviä kysymyksiä, ja niitä lisättiin uuteen painokseen. Myös moniin epäselviin tilanteisiin otettiin nyt kantaa, Furuhjelm toteaa.
– Asiat ovat hyvin käytännönläheisiä; kuka vastaa mistäkin ja miten tilannetta tulkitaan, jos yhtiökokouskutsu on esimerkiksi lähetetty liian myöhään. Kommentaarissa on runsaasti konkreettisia esimerkkejä, joihin isännöitsijä työssään törmää, Furuhjelm jatkaa.
– Kommentaarissa käsitellään kysymyksiä, jotka ovat ajankohtaisia taloyhtiön normaalissa arjessa, Kanerva kertoo.
Asunto-osakeyhtiölaki – Kommentaari (Kiinteistöalan Kustannus Oy) pureutuu yksityiskohtaisesti asunto-osakeyhtiölain sisältöön. Laki esitellään teoksessa pykälä pykälältä, kohta kohdalta, selittäen ja kommentoiden. Erityisen huomion kohteena ovat asunto-osakeyhtiön toiminnan kannalta keskeiset säännökset. Teosta voit tilata Kiinteistöalan Kustannuksen verkkokaupasta.
Artikkeli Lakiteksti vaatii selittämistä – Asunto-osakeyhtiölaki – Kommentaari avaa lain kiemuroita julkaistiin ensimmäisen kerran Kiinteistölehti.