Asunto-osakeyhtiölaki sisältää säännökset yhtiön ja osakkeenomistajan välisestä kunnossapitovastuunjaosta. Asunto-osakeyhtiölain mukaan lain säännöksiä sovelletaan, ellei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin.
Lain mukaisesta vastuunjaosta poikkeaminen on mahdollista yhtiöjärjestykseen otettavalla määräyksellä. Yhtiöjärjestyksen muuttamisesta päätetään yhtiökokouksessa. Yhtiöjärjestyksen muutos vaatii asunto-osakeyhtiölain mukaan kahden kolmasosan määräenemmistön kannatuksen yhtiökokouksessa edustetuista osakkeista ja annetuista äänistä, ellei yhtiöjärjestys määrä tiukempaa menettelyä.
Osakkeenomistajan suostumusta kunnossapitovastuumääräyksen ottaminen ei lain mukaan vaadi tilanteessa, jossa määräys kohtelee kaikkia osakkeenomistajia yhdenvertaisesti. Siten, jos kaikille osakkaille siirretään sama kunnossapitovelvoite, ei suostumuksia vaadita. Yhdenvertaisuutta loukkaavaa olisi sen sijaan siirtää esimerkiksi kylpyhuoneiden vedeneristeiden kunnossapitovastuu osakkaille tilanteessa, jossa muutamissa kylpyhuoneissa on jo havaittu kosteusvaurioita tai tilanteessa, jossa vedeneristeet ovat jo käyttöikänsä lopussa eli korjaustarve on akuutti. Tällaisessa tilanteessa kunnossapitovastuun siirto osakkaille tulee toteuttaa vasta yhtiön suorittaman kokonaissaneerauksen jälkeen. Jos yhtiökokouksen päätös loukkaa osakkaiden yhdenvertaisuutta, voi osakas moittia päätöstä tuomioistuimessa nostettavalla moitekanteella.
Kuinka kunnossapitovastuumääräys laaditaan
Suurin haaste kunnossapitovastuusta määräämisellä, on kyseisen määräyksen kirjoittaminen. Oikeuskäytäntö koskien kunnossapitovastuumääräyksiä on ankaraa. Jos määräyksen sanamuoto on epäonnistunut eikä siitä yksiselitteisesti ja selvästi käy ilmi osakkeenomistajan vastuun sisältö, ei määräykselle voida antaa merkitystä. Tällöin toimitaan ikään kuin määräystä ei olisi lainkaan ja sovelletaan asunto-osakeyhtiölain mukaista vastuunjakoa. Kunnossapitovastuumääräys onkin syytä teettää aina asunto-osakeyhtiöoikeutta tuntevalla lakimiehellä.
Mitä vastuuta voidaan siirtää
Asunto-osakeyhtiölaki sallii lain mukaisesta vastuunjaosta poikkeamisen yhtiöjärjestykseen otettavalla määräyksellä. Asunto-osakeyhtiölaki ei aseta rajoja sille, mitä kaikkea vastuuta voidaan esimerkiksi osakkeenomistajalle siirtää. On siten mahdollista, että esimerkiksi erillisrakennuksista koostuvassa taloyhtiössä koko rakennuksen kunnossapitovastuu on siirretty osakkaalle. Vastaavasti myös taloyhtiön vastuuta voidaan yhtiöjärjestykseen otettavalla määräyksellä lisätä lain mukaisesta.
Vaikkakin vain taivas on rajana kunnossapitovastuusta määräämisessä, tulisi kuitenkin pysähtyä miettimään sitä, mikä on kulloinkin järkevää ja tarkoituksenmukaista. Kunnossapitovastuun siirto osakkaalle tarkoittaa velvoitetta sekä huoltaa, hoitaa, korjata että uudistaa ko. kohde kustannuksellaan. Se tarkoittaa myös oikeutta päättää korjauksen ajankohdasta ja suorittajasta. Rivitaloyhtiöissä ei useinkaan ole järkevää siirtää koko rakennusta yhteisesti palvelevia järjestelmiä tai rakennuksen osia osakkaiden vastuille. Esimerkiksi katto ja vesi- ja viemärijohdot on usein järkevää korjata kokonaisuutena. Laajempi vastuun siirto rakennuksesta osakkeenomistajille onkin järkevää lähinnä erillisrakennuksista koostuvassa taloyhtiössä.
Yhtiökokouspäätöksistä ja sopimuksista
Välillä kuulee todettavan, että ”taloyhtiössä on sovittu” tai ”yhtiökokouksessa on yksimielisesti päätetty”, että osakkeenomistajat itse korjaavat omat kylpyhuoneensa tai jostain muusta vastaavasta kunnossapidosta osakkaiden toimesta.
Valitettavasti yhtiökokouspäätös tai osakkaiden sopimus ei automaattisesti velvoita osakkeen uutta omistajaa. Uusi omistaja voi vedota asunto-osakeyhtiölain mukaiseen vastuunjakoon, ellei asiasta ole määräystä yhtiöjärjestyksessä. Edes ostajan tietoisuus yhtiön käytännöistä ei muuta asiaa. Uuden osakkaan tulisi sitoutua noudattamaan laista poikkeavaa käytäntöä.
Artikkeli Asunto-osakeyhtiölain mukaisesta kunnossapitovastuunjaosta poikkeaminen julkaistiin ensimmäisen kerran Kiinteistölehti.